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Garanties pour l'achat des immeubles de nouvelle construction en Italie
Avv. Antonio Braggion
Le décret législatif du 18 Février 2005 pour l'exécution de la loi no. 210/2004 a introduit des nouvelles dispositions concernant l'achat d'immeubles de nouvelle construction. Le décret a été confirmé définitivement le 10 Juin 2005 par le conseil des ministres et entrera en vigueur prochainement, après sa publication sur la gazette officielle.
Champ d'application de la loi
Les garanties prévues par la loi sont applicables quand même seulement aux contrats qui regardent des bâtiments pour lesquels l'autorisation communale a été demandée après l'entrée en vigueur de la loi. Une exception est prévue pour le fond de solidarité introduit par la loi.
Les contrats mentionnés ci-dessus sont les contrats préliminaires ou les contrats qui prévoient le transfert à un privé du droit de propriété sur un immeuble à construire.
Les garanties sont applicables aussi aux contrats avec des coopératives pour l'assignation de la propriété ou d'un autre droit de jouissance sur un immeuble à bâtir.
Garantie bancaire
Le constructeur est obligé à donner une garantie émise à faveur de l'acheteur par une banque ou une assurance pour le montant du prix déjà payé et des sûmes qui doivent être encore payées par l'acheteur. La garantie peut être appelée dans le cas de crise (saisie judiciaire, faillite, composition avec les créanciers, etc.) du constructeur dans la réclamation est pris.
Sans la garantie mentionnée ci-dessus, le contrat est nul. La nullité peut quand même être faite valoir seulement par l'acheteur.
Assurance
L'entreprise de construction doit conclure un contrat d'assurance, qui a pour objet pour 10 ans de la fin des ouvrages des dommages éventuels, aussi aux tiers, en raison d'éventuels défauts sérieux de l'immeuble.
Contrat préliminaire
Le contrat préliminaire doit contenir des informations déterminées: en particulier, les qualités techniques de l'ouvrage, les délais pour la réalisation des travaux et les modalités pour le paiement du prix.
Droit d'option
Une garantie additionnelle concerne les immeubles qui doivent être considérés comme "première maison" de l'acheteur. Dans ce cas là, il est reconnu à l'acheteur un droit de préemption dans l'hypothèse de vente aux enchères de l'immeuble, au même prix d'adjudication. Le droit de préemption existe même si l'acheteur a appelé la garantie ci-dessus.
Annulation par la faillite
Si l'acheteur a transfère son domicile dans le nouveau immeuble dans les 12 mois suivants l'achat ou la fine des travaux, le contrat de vente ne peut pas être annullé en cas de faillite de l'entreprise de construction.
Résiliation du contrat
Au case de faillite éventuelle de l'entreprise de construction, le contrat de vente est automatiquement résilié, si, avant que le syndic chargé de la liquidation de biens a informe l'acheteur de son choix entre l'exécution ou la résiliation du contrat, l'acheteur a appelé la garantie mentionnée ci-dessus.
Fond de solidarité
La loi prévoit l'institution d'un fond de solidarité pour les acheteurs qui ont souffert un dommage en raison d'une procédure de faillite, qui était déjà ouverte au 31 décembre 1993 ou qui a été ouverte entre cette date et le 29 août 2004.
Le fond couvre les dommages soufferts en raison de la faillite de l'entreprise de construction. Les modalités pour la présentation des demandes de dédommagement seront établies par une résolution du ministère de la justice. Les demandes devront être en tous cas présentées dans les 6 mois suivants l'émission de la résolution mentionnée ci-dessus.
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